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　平成２９年度の国土交通省の調査によれば、所有者不明土地は全国土のおよそ２２％に達しています。高齢化社会の進展などにより、この数は今後さらに増加することが予想され、民間の不動産取引や地域経済への影響がますます深刻化するおそれがあります。そのため、法務省は問題解消に向けた議論を進めてきましたあが、およそ２年の検討を経て、４月２１日、民法や不動産登記法等の一部改正案が今通常国会で成立しました。

■登記の義務化で所有者不明土地の発生を

　調査によれば、所有者不明土地の発生原因の3分の2は相続登記の未了によるものだといいます。相続によって実際の所有者が変わっているにもかかわらず、現状では登記が義務ではないため、土地名義が被相続人(亡くなった人)のままになっていることが多い。実際の所有者がすぐに見つかれば問題ないです、相続から時間が経過しているような場合には、所有者の探索が容易ではなく、所有者不明状態になってしまいます。

　今回の法案では、まずこの点に着目し現在任意である相続登記が義務化されます。不動産を取得した相続人は取得を知った日から３年以内に登記申請をしなければならず、違反すれば罰則（１０万円以下の過料）が課されます。ただ、登記の意思があっても戸籍等の資料が収集できなかったり、相続人を確定できなかったりして、すぐに本登記できないケースがあります。こうした事情に配慮して、相続人は「自分は法定相続人の一人である」ということを登記所に申し出ることができます（相続人申告登記）。この制度は相続人が単独でかつ最低限の添付資料で申請することができ、これにより相続登記の申請義務を簡易に履行することができます。
　さらに、住所変更登記もてこ入れされます。引っ越しなどで住所が変更になっても、現状は登記義務がないため未登記で放置されるケースが多い。特に都市部においてはこの住所変更登記の未了が所有者不明土地の主な発生原因となっていることから、今回の改正ではこれが義務化されます。具体的には変更後２年以内に登記申請が必要で、違反すると５万円以下の過料が課されます。なお、これらの措置に加え、登記官が住民基本台帳ネットワーク等他の公的機関から情報を取得した場合に、職権で変更登記ができる新たな仕組みも導入されます。

■土地緒雄健の国庫貴族制度には一定のハードルも

　土地を相続したものの手放したいと考えている人は多い。土地を管理する手間や費用等に負担感を感じており、結局このような土地が管理の不全化を招き、所有者不明土地の予備軍となる可能性が高いのです。
　こうした問題に対応するため、相続によって取得した土地を手放して、国庫に帰属させることができる制度が創設されます。ただ、すべてのケースでこれを認めてしまうと、「どうせ国が引き取ってくれるから」というモラルハザードが生じるおそれがあるため、一定の条件が定められています。たとえば、権利関係に争いがある場合や土壌汚染等がある土地は対象外となる。また、土地の所有者は、１０年分の管理費用相当額を国に支払う必要があり、これらについて法務大臣が審査することになっています。

■所有者（共有者）が不明であっても土地の利用が可能に

　相続が発生すると土地が共有関係になる場合があります。このとき、もし共有者の一人が所在不明になった場合には、その土地の処分や管理行為について必要な同意が得られず、意思決定ができないという問題があります。
　今回の改正案では、裁判所の関与の下、不明共有者等に対して公告等の手続きを行えば、残りの共有者の同意で、共有土地の処分や利用を行うことが可能になります。また、不明共有者の持ち分相当額の金銭を供託すれば、不明共有者の共有関係を解消して、他の共有者がその持ち分を取得することができます。
　さらに、隣接等の利用円滑化のための措置も導入されます。たとえば、自分の土地に水道管等のライフラインを引き込むため、やむを得ず他人の土地を利用する場合がありますが、従来は導管設置権についての根拠規定がなく、現地でトラブルになるケースが多かった。もし隣地の所有者が所在不明であるような場合は、さらに問題が深刻化します。
　こうしたケースに対応するため、今改正では、他人の土地に水道管等を設置できる権利が明確化され、隣地所有者が不明の状態であっても対応しやすくなります。

■管理不全土地等の新たな管理制度導入へ

　土地の所有者が所在不明、あるいは所有者が判明していても、十分な管理がなされず放置されているような場合には、土地の荒廃や建物の倒壊など、近隣に多大な迷惑を及ぼすことになります。
　今回の改正では、一定の手続きのもと、裁判所が管理人を選任できる制度が創設されます。現行法でも不在者財産管理人制度という仕組みがありますが、この制度は不在者の財産全般を管理しなければならず非効率であるという声がありました。新たな管理制度は、所有者不明土地等の管理に特化した制度であり、従来制度より機動的な対応が期待できます。

※個人で就業されている方向けの特例措置となります。

新型コロナウイルス感染症によって、小学校等の臨時休業等になった場合に、個人で仕事をする保護者が仕事を休んだり放課後児童クラブ等も利用できず、ベビーシッターを利用した場合の利用料金を補助するものです。

■対象者

下の①～③に当てはまる方が特例措置の対象になります。

①個人で仕事をしている（自営業、フリーランスなど)
②配偶者が仕事をしていたり、ひとり親であったりしてベビーシッターを利用しないと働き続けられない
③新型コロナウイルス感染症の影響で子供の通う小学校や保育所等が休校・休園等になっている

■特例措置の内容

小学校や保育所等が臨時休校・休園となった場合に使える割引券(2,200円/枚)を支給します。

■利用の流れ

■利用の際の留意点

〇１回の利用料金が「割引券の使用枚数×２，２００円以上」のサービスを対象とします。
〇令和２年４月１日以降に、割引券の交付前にベビーシッターを利用した場合については、いったん、利用料を全額支払ってください。
　割引券が交付された後にベビーシッター事業者に割引券を提出することで、割引額の返還を受けることができますが、返還を受けるためには、利用日時と金額が確認できる領収書等が必要になるので、必ず保管しておいて下さい。
〇特例措置として利用した割引券は、非課税所得になります。

♦詳細は全国保育サービス協会ホームページをご覧ください。

“アフターコロナ”で変わる「働き方」

　新型コロナウイルスはさまざまな分野に影響を与えていますが、大きく変わったもののひとつに「働き方」があります。

　「テレワーク」の導入が一気に進んだことから、オフィスの在り方が大きく変わろうとしています。

　アフターコロナにおける重要なキーワードのひとつに「テレワーク」があります。テレワークによって働き方が大きく変われば、オフィスの在り方も変化していきます。

　IT企業だけでなく、大手メーカーなども続々とテレワークを維持あるいは拡大し、オフィス面積の削減を実施したり、計画したりしているようです。

緊急事態宣言中が解除された今でも、日立製作所や富士通などの大企業がテレワークを継続するという発表がありました。

国内屈指の大企業がテレワークに舵を切ったことから、今後、日本のサラリーマンの働き方も大きく変わることが予想されます。

 また、先日銀行の方と話していた時に、現在は、オフィスビルの空室率は大きく上昇していないが、一般的にオフィスビルの解約は多くが6ヶ月前に解約予告する契約になっているため、この6ヶ月が経過する今年の秋口から、空室が増えていくのではないかいうお話になりました。

 国全体の緊急事態宣言は解除されていますが、感染者数はまだまだ高い水準を保ったままです。

 今後は、都心に大規模なオフィスを作り、そこに社員が集まって仕事をするというスタイルは、だんだんと変わっていき、都心には小規模なコアオフィスを作り、社員は原則テレワークを行い、週に何回かコアオフィスあるいは近隣のサテライトオフィスに出勤するというスタイルになっていく企業も増えてくるのではないかといわれています。また、社員の通勤がなくなれば、定期代等の交通費を減らすこともできます。ただ、テレワーク中の機材やネット環境の費用負担をどうするかを明確にすることは今後必要になってくると思います。

 ただもちろんこの流れは、今後のコロナウイルスの感染拡大の状況によって変わってきます。ワクチンができたり、有効な治療法が確立されたりして、感染拡大が収束に向かえば、喉元過ぎれば何とか、という日本人の特性から、あっという間に元のスタイルに戻ってしまうかもしれません。

　しかし、裁判所でも、既にマイクロソフトのTeamsというソフトを使って、民事訴訟の手続きをオンラインで進める試みがスタートしており、今年度中には、すべての地方裁判所の本庁で、このシステムが導入され、2025年度には、ほぼ全ての民事訴訟手続きをオンライン化するという計画が進んでいます。

　私自身も、今までは不動産業界はほとんどが対面式でないとやっていけないと思っていましたが、こういった状況下で、いろいろ試行錯誤していくうちに非対面式も不可能ではないことが実証されています。今後はできる限り非対面式の接客方法を取り入れていきたいと思っています。

　このままリモートワークが定着すれば、大都市に住む必要性も低くなり、人口集中は徐々に解消されていくでしょう。そうなると、賃貸物件の需要も、大都市ではなく、中規模都市や地方に生まれてくるかもしれません。また、いままで放置されてきた相続物件に対する考え方も変わってくるかもしれません。

木造住宅やマンション、アパートの寿命＝法定耐用年数だと思っている方が多いと思います。

しかし、そうではないのです。まず、耐用年数というのは減価償却の計算に使われるもので、「減価償却資産が利用に耐える年数」ということです。法定耐用年数は建物だけでなく、工業用機械、パソコンなどさまざまなものに設定されていて、法定耐用年数が過ぎると税務上の資産価値がゼロになります。減価償却資産は購入した場合の代金を耐用年数の間、毎年、費用として計上することが可能です。例えば、木造の住宅は耐用年数が22年となっています。木造の住宅を仮に建物価格2,200万円で購入した場合（土地の価格を除く）、毎年2200÷22で、100万円ずつ価値が減っていく、といった形で考えます。税法で使われる考え方で、固定資産の価値や寿命を考える一つの目安になります。

建物用途・構造ごとの法定耐用年数は下記の通りです。

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これから家を建てる人、中古の家を買う人、中古の収益物件を買う人など、不動産を買う人は「この建物は何年もつのか？」気になると思います。建物の寿命が分かれば、「何年住める？」「何年家賃がもらえる？」という将来の計画がたてやすくなります。法定耐用年数が誤解されているせいで木造住宅の寿命は30年などと言われますが、建物は定期的に修繕をしていれば50年、60年、場合によっては100年でも寿命を延ばすことができます。