平成２９年度の国土交通省の調査によれば、所有者不明土地は全国土のおよそ２２％に達しています。高齢化社会の進展などにより、この数は今後さらに増加することが予想され、民間の不動産取引や地域経済への影響がますます深刻化するおそれがあります。そのため、法務省は問題解消に向けた議論を進めてきましたあが、およそ２年の検討を経て、４月２１日、民法や不動産登記法等の一部改正案が今通常国会で成立しました。
■登記の義務化で所有者不明土地の発生を
調査によれば、所有者不明土地の発生原因の3分の2は相続登記の未了によるものだといいます。相続によって実際の所有者が変わっているにもかかわらず、現状では登記が義務ではないため、土地名義が被相続人(亡くなった人)のままになっていることが多い。実際の所有者がすぐに見つかれば問題ないです、相続から時間が経過しているような場合には、所有者の探索が容易ではなく、所有者不明状態になってしまいます。
今回の法案では、まずこの点に着目し現在任意である相続登記が義務化されます。不動産を取得した相続人は取得を知った日から３年以内に登記申請をしなければならず、違反すれば罰則（１０万円以下の過料）が課されます。ただ、登記の意思があっても戸籍等の資料が収集できなかったり、相続人を確定できなかったりして、すぐに本登記できないケースがあります。こうした事情に配慮して、相続人は「自分は法定相続人の一人である」ということを登記所に申し出ることができます（相続人申告登記）。この制度は相続人が単独でかつ最低限の添付資料で申請することができ、これにより相続登記の申請義務を簡易に履行することができます。
さらに、住所変更登記もてこ入れされます。引っ越しなどで住所が変更になっても、現状は登記義務がないため未登記で放置されるケースが多い。特に都市部においてはこの住所変更登記の未了が所有者不明土地の主な発生原因となっていることから、今回の改正ではこれが義務化されます。具体的には変更後２年以内に登記申請が必要で、違反すると５万円以下の過料が課されます。なお、これらの措置に加え、登記官が住民基本台帳ネットワーク等他の公的機関から情報を取得した場合に、職権で変更登記ができる新たな仕組みも導入されます。
■土地緒雄健の国庫貴族制度には一定のハードルも
土地を相続したものの手放したいと考えている人は多い。土地を管理する手間や費用等に負担感を感じており、結局このような土地が管理の不全化を招き、所有者不明土地の予備軍となる可能性が高いのです。
こうした問題に対応するため、相続によって取得した土地を手放して、国庫に帰属させることができる制度が創設されます。ただ、すべてのケースでこれを認めてしまうと、「どうせ国が引き取ってくれるから」というモラルハザードが生じるおそれがあるため、一定の条件が定められています。たとえば、権利関係に争いがある場合や土壌汚染等がある土地は対象外となる。また、土地の所有者は、１０年分の管理費用相当額を国に支払う必要があり、これらについて法務大臣が審査することになっています。
■所有者（共有者）が不明であっても土地の利用が可能に
相続が発生すると土地が共有関係になる場合があります。このとき、もし共有者の一人が所在不明になった場合には、その土地の処分や管理行為について必要な同意が得られず、意思決定ができないという問題があります。
今回の改正案では、裁判所の関与の下、不明共有者等に対して公告等の手続きを行えば、残りの共有者の同意で、共有土地の処分や利用を行うことが可能になります。また、不明共有者の持ち分相当額の金銭を供託すれば、不明共有者の共有関係を解消して、他の共有者がその持ち分を取得することができます。
さらに、隣接等の利用円滑化のための措置も導入されます。たとえば、自分の土地に水道管等のライフラインを引き込むため、やむを得ず他人の土地を利用する場合がありますが、従来は導管設置権についての根拠規定がなく、現地でトラブルになるケースが多かった。もし隣地の所有者が所在不明であるような場合は、さらに問題が深刻化します。
こうしたケースに対応するため、今改正では、他人の土地に水道管等を設置できる権利が明確化され、隣地所有者が不明の状態であっても対応しやすくなります。
■管理不全土地等の新たな管理制度導入へ
土地の所有者が所在不明、あるいは所有者が判明していても、十分な管理がなされず放置されているような場合には、土地の荒廃や建物の倒壊など、近隣に多大な迷惑を及ぼすことになります。
今回の改正では、一定の手続きのもと、裁判所が管理人を選任できる制度が創設されます。現行法でも不在者財産管理人制度という仕組みがありますが、この制度は不在者の財産全般を管理しなければならず非効率であるという声がありました。新たな管理制度は、所有者不明土地等の管理に特化した制度であり、従来制度より機動的な対応が期待できます。
